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房地产去库存机遇与挑战并存

2024/5/30 10:39:38    来源：欧冠晚报

房地产去库存政策逐步细化和深入，从最开始的去库存，演变到“保交楼、稳民生”，继而进化为“保交房”，实施逐步推进过程中，该类政策带来了市场繁荣的机遇和供需变化的挑战。

政策的变化基于存量的新房、二手房和关联新房二手房的“以旧换新”。我们看到，新房政策密集出台，如：取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限，公积金贷款利率下调至2.85%，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用于配售型或配租型保障性。

二手房和“以旧换新”力度也前所未有。国企买房和下调公积金贷款利率就提上日程；作为试点城市的郑州计划完成二手房以旧换新1万套。其中郑州城发集团完成5000套，剩下的一半由市场消化。太原国企通过定向购买方式筹集27404套（间）、通过市场购买方式筹集4704套（间）。据不完全统计，全国已有超70城推出商品房“以旧换新”，各地商品房“以旧换新”主要采取国企收购、市场联动、税费补贴三种模式。我们看到，首批实现“以旧换新”的案例正在落地。

从数据上反应，该类政策对二手房将起到一定程度的作用。如果二手房能够快速上升，则会给新房带来希望。据国内某二手房交易平台透露，在该机构监测的30个核心城市中，2023年，新房、二手房的总成交面积达到3.43亿平方米，同比增长13%；其中二手房成交量明显上升，占比达到53%，首次超过新房。以旧换新、按量收购，都将为二手房市场起到关键性的作用。2024年五一假期，重点50城二手房日均交易量较2023年同期增长29%。其中，北京二手房日均成交量同比增长43%，成都、天津分别同比增长28%、19%。另外，从2022年以来的几轮政策利好释放周期来看，建材行业在股市动态中有明显涨幅，其中钢铁、水泥、装修建材、家电均有不错的表现。

新房仍然面临较为严重的挑战。虽然政策力度越来越大，细分越来越明显，针对性越来越强，但是供需关系这个大底短时间仍然不可动摇，信心恢复仍然任重而道远。据了解，大部分出售二手房人群并没有想象中积极购买新房进行置换，观望心态依旧严重。且二手房出售群体手中房源较多，对置换有更高标准，目前楼市刚需产品不入其法眼，别墅等高端产品逆势增长也是由该群体追捧导致的。

市场变化、瞬息之间；中间关联、千丝万缕；政策的制定、发布、实施都需要一定时间，与市场本身具有天然的时间差，所以市场企稳前行需要时间，慢慢来必定能健康有序、蓬勃发展。