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政策加码与市场分化并行

2024/6/18 10:30:01    来源：欧冠晚报

近期，中央楼市调控政策多箭齐发，为房地产市场打了一针“强心剂”，政策已由点及面、由表及里，从多点布局转为统筹谋划，甚至部分媒体打出“史诗级”楼市政策即将出台一说来形容政府决心之强烈。传导至市场层面，分化却越来越严重，二手房、豪宅重回巅峰，其他方面仍需时日，观望心态依旧。

政府继4月30日提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，5月17日，直接宣布降低首付比例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率等一系列政策。此次公布的政策和以前有很大不同，首先是不拖泥带水，直指核心；其次，从关键环节入手，一个都不少。为了支持得更加彻底，央行专门推出结构性货币政策工具，批复1000亿元来支持住房租赁经营主体收购存量房。“5·17新政”后，则是设立3000亿元保障性住房再贷款，可谓真金白银针对购房者本身寻找突破口。

我们看到，部分市场已开始膨胀，从北、上、广等一线城市来看，“日光盘”重见天日，某某小区2小时售罄，某某区域单周成交量同比飙升200%～300%。二手房更是直线上升，广州、杭州、成都等地二手房出现成交井喷。据不完全统计，5月，上海二手房成交1.71万套，环比增加5.35%，上海“老破小”在“沪九条”的推动下，仅外环内就成交了826套，大部分房龄超过20年，面积70平方米以内。此轮“老破小”的交易热潮，与各地限购政策的陆续解绑不无关系，同时也有各种政策利好和“原拆原建”的推波助力。

此类成交高峰不足为喜，因其具有特殊性。一线城市目前火起来的豪宅属于终极置业，成交的客户中，大部分购房者选择一步到位，还有少部分人选择通过豪宅稳定资产。二手房更加难以琢磨，卖旧一定要买新吗？买新必须要现在吗？任何一个疑问都能轻松成为合理的行动理由。

政策加码或许是在传递一些信息。第一，根据市场普遍规律，二手房“以价换量”很快会演变成“量在价前”，有人抓紧离场，有人难以上车。第二，房价上涨信号暗藏其中，毕竟目前大部分人认为房价在最低位，一旦有任何风吹草动，都可能出现上涨的情况，当然，这种情况是极端一些，但不能完全排除其可能性。

政策所能触及的，市场不一定会给出反应；决定市场的因素，政策有可能不太好触及。所以，我们需要的是时间——房地产市场企稳反弹的良药。