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透视开发商“逆市操作”现象

2010-8-31 8:39:05    来源：新华网

    资料图：继６月份全国７０个大中城市房屋销售价格环比由上涨转为下降，最近一些地方房价又出现“试探性”上涨。

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    新华网北京８月３０日电(记者焦国栋、袁军宝、刘敏)继６月份全国７０个大中城市房屋销售价格环比由上涨转为下降，最近一些地方房价又出现“试探性”上涨。部分开发商开始“转战”中小城市，试图复制高房价。

    调控博弈之时，开发商力挺高房价的“底气”何在？当前楼市调控成果如何守住？会不会出现新一轮房价“报复性”上涨？“新华视点”记者对此进行了追踪调查。

    部分开发商多种“玩法”应对调控

    今年４月份以来，新一轮楼市调控政策不断出台，房价过快上涨问题得到初步遏制。但记者近期调查发现，一些开发商对高房价“恋恋不舍”，硬挺房价，唱多楼市，试探性涨价，“转战”中小城市，房价上涨有卷土重来迹象。

    ５月份打算买房的北京市民苏志强到现在还没拿定主意。他说：“本来寄希望于房价能降一些，但现在看来，北京四环以内仍难寻每平方米低于２万元的商品房。”

    ８月份，济南恒大绿洲、恒大名都等一些知名楼盘将折扣从８．５折提升到８．７折，立时引发舆论关注。济南多家房产中介预计，９月份新开的楼盘将比现价每平方米上涨５００元左右。

    在济南做楼盘代理销售５年多的赵经理说：“在打折基础上试探性涨价，这无疑释放出房源趋紧的信号，告诉人们欲购从速。”

８月２４日，北京饭店二期公寓“霞公府”将北京市住宅最贵单价从每平方米７．２万元刷新到了最高１３．７万元。销售部刘小姐对记者说：“预约看房者已经排到了下周。”     有关人士指出，国家房地产调控政策并没有放松，为什么有些房价会高位反弹呢？这反映了房地产调控与开发商逐利的博弈到了关键阶段，开发商希望用种种手法烘托“涨价预期”。     一些业内人士透露，开发商通常会力荐楼市“买涨不买跌”原则，强调购置房产可抵抗通胀。房地产顾问机构信立怡高总经理朱江说：“购置的房产是抵抗通胀的一种特殊刚性需求，只要房价增幅能跑赢ＣＰＩ，这种刚性需求就将长期存在，而且在一定条件下还可能集中释放。”     除了硬挺房价、唱多楼市、试探性涨价，一些开发商将“托市”目光转向中小城市。据甘肃省宏升房地产公司总经理王秀兰介绍，距离甘肃兰州市不到１００公里的临洮县城房价已由年初的每平方米２２００元涨到２５００元。     记者调查发现，一些没有拿到预售房许可证的开发商，还通过发放免费卡提前预约排号，这样做既符合不得收取买受人定金的规定，又能提前锁定销量。     同时，一些开发商还和商业银行联手。记者调查发现，有的本地银行在做按揭时实行“只认购房者本人”原则，家庭成员中即使有人已申请房贷，也不影响新贷款利率和首付。     开发商力挺高房价的“底气”何在     开发商之所以力挺高房价，是因为地方政府短期内还不能摆脱土地财政依赖，银行也不希望因房价下降而产生过多不良资产。更重要的是，地方政府在调控楼市时，还要顾及政策对ＧＤＰ的影响。     记者拿到一份沿海某省发改委上半年房地产投资情况总结报告，文中说：“省内房地产开发投资规模明显偏低，部分城市房屋销售价格与其他城市相比明显偏低，且房屋价格上涨不快。”并指出：“国家调控政策出台后，全省房屋销售面积增幅逐月回落，住房消费徘徊不前，不利于整个经济平稳发展，因而房地产调控不能搞‘急刹车’，要研究出台扶持政策大力帮促，保持全省房地产市场平稳健康发展。”    “地方政府更在意任期内的可用财力，不舍得失去土地这一重要财源，因而指望低价拿地在短期内难以实现。”一位开发商告诉记者。     有了这些地方政府的“导向”，开发商“逆市托盘”便等于有了“底气”。采访中，一些开发商告诉记者，政策收紧对开发商拿地的资金链有一定影响，但仍在可控范围内，这些开发商有资金实力玩价格游戏，抱有左右市场心理。     从国家统计局的数据分析，７月份开发商投资金额环比虽有所下降，但总体资金面仍较为宽松。前７个月，房地产开发企业本年资金来源３８８７６亿元，同比增长３９．４％；全国房地产开发投资２３８６５亿元，同比增长３７．２％。     从已经披露的半年报信息来看，包括保利地产、金地集团、招商地产在内的多家地产龙头企业“不差钱”。     房价“非涨不可”并非神话     一些专家表示，尽管短期来看房价仍处在胶着状态，高位震荡，但房价理性回归已成大势所趋。     土地供给方面，国家统计局数据显示，２０１０年全国计划住房建设用地供应总量１８．５万公顷，远远超过去年全国住房实际供地７．６万公顷和前五年平均年度实际供地量５．５万公顷。今年下半年全国还有约２／３用地计划可用，土地供应并不紧张。     新增住宅大幅增加，也增加了开发商捂盘惜售的操作难度。２００９年，全国住宅竣工面积５．７７亿平方米，增长６．２％，２０１０年上半年住宅竣工面积已同比增长１５．５％。２０１０年６月末，商品房待售面积相比增长了６．４％。    在需求方面，国家打击投机性炒房政策频出，使二手房价格已经不再坚挺。国家统计局数据显示，二手房价格已连续几个月下降，５月环比降幅达到０．４％，６月份下降了０．３个百分点，７月份仍处于环比下降状态。     中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，今年新一轮房地产调控政策成效已逐步显现。而近期各项措施的紧密推进也表明，我国调控房地产市场的措施一段时间内不会放松。     ８月份以来，从银行频繁进行房价下降压力测试，到国土部门宣布在全国范围内清理囤地行为；从发改委表示我国将进一步推进房产税体制改革，到国务院要求各地加快保障性住房建设，一项项举措紧锣密鼓。     有关专家认为，住房供给增加、炒作行为淡出，正是政府巩固楼市调控成果的底气所在。     “政府能不能像银行做房价下降压力测试那样，也做一下房价下降的财政收入压力测试？”有关专家提出，“一方面这个数据可以反映出转方式、调结构、增财源的成果，另一方面也能督促地方加快产业升级改造，早日摆脱土地财政依赖。”