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小产权房清理大幕将启 占全国住房面积或超四成

2012-4-7 9:42:18    来源：中国经营报 杜丽娟

　　饱受争议的小产权房试点清理或将掀开大幕。

　　国土部日前召开发布会称，今年将选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展试点清理，根据国土部初步的清理思路，将采取分类、分步骤推进。其中，侵占耕地等违法违规、尚未销售以及新建、续建的小产权房，有望列入清理范围。

　　在全国工商联房地产商会理事陈宝存看来，此举并不能解决市场上小产权房的种种弊端，让其补交土地出让金，逐渐向保障房靠拢或许将是其身份“合法化”的一条出路。然而，对于建筑标准和保障房完全不同的小产权房建筑模式，其“转正”之路又绝非补交出让金那么简单。

　　价格优势

　　国土部门不完全的统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米，近年来小产权房存量逐年增加。

　　“尽管没有统一的数据，目前北京地区的小产权房面积已经占所有住房面积的20%，而且从全国来看，北京和其他城市的小产权房并无很大的区别，粗略预算，目前小产权房的规模已经占去四成。”中国房地产协会副会长陈国强如实分析。

　　在陈国强看来，小产权房最大的吸引点就是价格优势，“相对国有土地上的商品房，小产权房价格更低，一般只有商品房价格的三分之一，有的甚至低于经适房的价格。”而在房价趋高不下的情况下，相比单价上万的商品房，这些小产权房一定程度上成为购房者首选。

　　从现有数据分析来看，小产权房主要集中在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区和休闲度假区等郊区，种类繁多，情况复杂。“因为没有土地出让金、契税和各种税费，小产权房在购买的时候既方便又便宜”，而且这种“方便”还包括不受对购买人群条件的限制。

　　但在高房价的趋势下，购买人群住房郊区化的现象明显增加，中心城区也开始关注小产权房。中国指数研究院院长莫天全在接受《中国经营报》记者采访时认为，小产权房是经济发展过程的产物，虽目前存量很大，但并没有涉及不安定的因素，当前关键的问题是要引导小产权房向合理合法的角度发展。

　　国土部在召开的一次新闻发布会上也表示，2012年将开始试点治理小产权房，为下一步大规模的清理做准备，同时在调查研究、清理试点和执法监察、严格防范、不让小产权房继续蔓延等方面同步推进。

　　莫天全强调，尽管政策上态度已经很明朗，但是目前建设在集体土地上的“小产权房”仍然没有得到国家认可的房产证，这样上市交易很难受到法律的保护。

　　协议模式

　　事实上，许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。“管理模式上大多是采取协议模式，即开发商通过和镇政府或者村政府进行利益协调，双方达成合作默契，以类似开发商的背景进行开发，和公开的土地招拍挂方式相比，这类土地省去了很多环节，主要由当地镇政府或乡政府和开发商自行商议。”陈国强告诉记者。

　　一般来说，开发商主要集中在一些中小型公司，因为没有土地出让金和各种税费等条件的限制，这些小产权房在后期市政配套方面远没有商品房做得完善。然而，即便如此，小产权房还是突破了购买人群的限制，“规定只有在该区域具有宅基地资格的农民才能购买，但是现在市场上很多中心城区的人也开始购买。有些还买了好几套，甚至有为将来养老准备的，这也为小产权房的存在提供了一定的市场。”业内人士告诉记者。

　　但这种庞大的市场需求，以及协议开发管理的模式也为未来埋下了隐患。

　　记者了解到，小产权房的流通转让目前存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，并不具法律性质，所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。而这种隐患的存在直接影响关系着小产权房的清理。

　　对此，陈宝存坦言，虽然国土部门已经发文清理，目前来看，清理的方式应该多样化，对已经成型的，大规模高端住宅来说，拆除的可能性很小。否则大规模拆除带来的村民安置将影响社会稳定，“除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续、补交相关费用之后应当给予相应的正式产权”。

　　“小产权房影响政府收入，扰乱市场秩序，目前清理只是为了保证增量不要上升。如果不能实现税收和土地出让金的合法化，就意味着土地收购储备方法的失败，对政府而言，补交土地出让金使其合法化只是一种途径。”易居房地产研究院企业研究中心经理周建成说，就像没有准生证生孩子一样，交了罚款仍然能上户口。

　　但周建成并不赞同把小产权房引向保障房，周建成认为，小产权房的建房标准和配套标准都没有达到保障房的要求，后期可能存在很多质量问题。当前应防止个别地区因为保障房项目没有完成任务，而用小产权房充数的行为。